Spese condominiali

Condominio

01 Giugno 2023

Oggi vi voglio parlare di uno dei documenti che devono essere analizzati nella fase di valutazione di un appartamento inserito in un condominio e, nello specifico “le spese condominiali”.

Noi di Unica richiediamo all’amministratore condominiale, previa delega della proprietà, i preventivi, consuntivi ed i verbali delle spese condominiali degli ultimi due anni.

L’analisi delle spese condominiali sono molto importanti in quanto permettono di quantificare, indicativamente, i costi che il futuro acquirente dovrà mediamente sostenere ogni anno, mentre con la lettura dei verbali delle assemblee condominiali si possono analizzare le decisioni più importanti deliberate, ma anche eventuali “interventi di manutenzione” che potrebbero essere oggetto di possibili future spese sia ordinarie che straordinarie.

Che requisiti necessitano per svolgere l’incarico di Amministratore di condominio? art. 1129 c.c.: all'art. 71 bis delle disposizioni attuative del c.c. che dettaglia tutti i requisiti; - Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
E’ prevista una forma di controllo in merito all’operato dell’Amministratore condominiale? art. 1130 bis c.c.: l'assemblea può nominare un revisore che verifichi la contabilità di condominio, la deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore. Oppure l'assemblea può nominare un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo;
E’ obbligatorio redigere ed approvare il regolamento condominiale? art. 1138 c.c.: il regolamento condominiale è obbligatorio quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci. In tal caso il regolamento deve contenere le norme circa l'uso della cosa comune, la ripartizione delle spese, le norme per la tutela del decoro dell'edificio e delle relative all'amministrazione;
Quali criteri bisogna adottare, nel caso vi sia la volontà e/o l’esigenza di modificare il regolamento condominiale e/o le tabelle millesimali di proprietà? la revisione o rettifica delle tabelle millesimali è disciplinata dall'art. 69 disp. att.c.c. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo e‘ sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
L’Amministratore può incaricare una ditta di effettuare lavori urgenti, senza l’autorizzazione dell’assemblea condominiale? art. 1135 c.c.: l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea;
In caso di locazione, nell’eventualità venga richiesto all’Amministratore di quantificare le spese condominiali di competenza del proprietario e del conduttore, c’è una normativa che le disciplina? D.M. 30 dicembre 2002 art. 4 tabella degli oneri accessori: per i contratti di locazione di cui agli art. 1,2,3 è adottata la tabella degli oneri accessori allegata al presente decreto (allegato G). per le voci non considerate nella citata Tabella si rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali. Personalmente utilizzo anche la tabella di ripartizione concordata tra confedilizia e i vari sindacati (registrata il 30 aprile 2014);
La presenza di animali domestici nei condomini, a volte è motivo di attrito tra i condomini. Fatta eccezione per gli appartamenti in locazione dove il divieto può essere di natura contrattuale, il codice civile o il legislatore hanno fornito all’Amministratore indicazioni in merito? art. 1138 c.c.: le norme del regolamento di condominio non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Resta inteso che ci sono sempre e comunque delle regole da seguire, a partire dal rispetto degli spazi e dei diritti degli altri condomini. Per esempio, il cane che si trova negli spazi comuni deve sempre essere provvisto di guinzaglio e il suo padrone deve avere con sé i sacchettini igienici per raccogliere eventuali escrementi. Non è chiaramente possibile impedire al cane di abbaiare, perché è considerata una forma di maltrattamento. Tuttavia il padrone deve dimostrare di aver fatto il possibile per limitare i rumori. Ad esempio, intervenendo sull'educazione del proprio cane, limitando al massimo le fonti di stress e i cosiddetti "attivatori", che portano il cane ad abbaiare. Gli attivatori possono essere la gestualità, comportamenti, suoni costanti nei tempi e modalità. Comunque, in caso di controversie, molto dipende dalle sfumature del singolo caso e dalla sensibilità del giudice (mia opinione). I condomini potrebbero chiedere l'estromissione dell'animale solo in specifiche circostanze (quali la mancanza di igiene o patologie dell’animale) appositamente documentate (da ASL ma anche da veterinari privati)
Quali sono i provvedimenti che si possono adottare nei confronti dei condomini inadempienti? art. 1129 c.c.: l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. L'amministratore dovrà adire le vie legali per il recupero della somma. I provvedimenti possono essere: missiva di sollecito, decreto ingiuntivo, pignoramento presso terzi o di 1/5 dello stipendio e nella peggiore dell'ipotesi messa all'asta dell'immobile.