E’ Fondamentale Partire Con Il Piede Giusto… La Valutazione Del Proprio Immobile
Il processo di vendita di un immobile non è così semplice come può sembrare a molti, ed è composto da diverse fasi (alcune le spiegheremo negli articoli successivi).
Il primo passo, e probabilmente il più importante, è la corretta valutazione economica dell’immobile stesso.
Il prezzo di vendita che verrà determinato per l’immobile (residenziale, commerciale, industriale, ecc.) influirà su tutto l’andamento della fase di commercializzazione, determinando il successo della stessa compravendita.
Se il prezzo sarà troppo basso, la vendita non soddisferà a pieno le esigenze del proprietario, facendogli ottenere meno di quello che poteva aspettarsi.
Se il prezzo sarà troppo elevato, verranno a crearsi maggiori effetti negativi. L’elevato valore non incontrerà il favore del mercato e non otterrà interesse da potenziali acquirenti. I tempi di vendita si allungheranno notevolmente, sino a creare sfiducia negli utenti. Il tutto danneggiando doppiamente il proprietario dell’immobile che vivrà con ansia il mancato raggiungimento della conclusione, che anzi rischia talvolta di diventare un miraggio.
E’ per questo, ed altri motivi, per cui la corretta valutazione immobiliare è il primo obiettivo da raggiungere.
La valutazione immobiliare quindi è un argomento talmente importante che non può essere lasciato in mano a persone improvvisate o con poca esperienza, a chi non vive costantemente e quotidianamente le dinamiche del mercato.
Per ottenere una valutazione immobiliare professionale è necessario rivolgersi ad agenti immobiliari che hanno la competenza e l’esperienza maturata negli anni “sul campo di battaglia”.
Quando metaforicamente parlo di “campo di battaglia”, mi riferisco al fatto che vi sono diversi fattori in campo che influiscono sul valore di un immobile.
NON ESISTE UN PREZZO AL METRO QUADRO STANDARD A CUI FARE RIFERIMENTO (in riferimento alla classica domanda: “quanto vale al mq la mia zona?” il tutto nella speranza di arrivare ad un prezzo in modo automatico).
La valutazione corretta è basata su fattori oggettivi che un agente immobiliare esperto del mercato potrà analizzare, offrendo al venditore il quadro più completo possibile.
Se prendessimo ad esempio un appartamento in condominio in una determinata zona, può sembrare difficile da credere, ma non avrà lo stesso valore di un appartamento simile situato nel palazzo di fronte.
Questo perché la valutazione risente di tanti ed oggettivi fattori.
Ad esempio, i fattori interni ad un appartamento sono la metratura e la sua disposizione, il numero dei locali, la presenza di un solo bagno (per esempio su un taglio ampio è un handicap), lo stato delle finiture, la vetustà degli infissi e degli impianti (sempre più importanti in funzione della transizione “green”), il tutto correlato all’anno di costruzione del fabbricato. Gli affacci determinano la luminosità, ma anche il confort abitativo stesso.
I fattori esterni sono ugualmente, se non più importanti. La zona in cui è collocato l’immobile oggetto di valutazione incide in modo fondamentale. La qualità della vita è ormai un punto imprescindibile, pertanto saranno altrettanto imprescindibili i servizi offerti nella zona di riferimento, i collegamenti, i trasposti pubblici a disposizione, la presenza di aree verdi, la salubrità e, non ultima e meno importante, la sicurezza.
L’agente immobiliare preparato controllerà i documenti relativi all’immobile. Documenti per cui verranno controllati i titoli di proprietà e l’eventuale presenza di vincoli ed iscrizioni. Documenti urbanistici e catastali che ne attesteranno la regolarità o che faranno emergere la necessità di sanatoria o documenti amministrativi ulteriori (ma questa parte verrà affrontata in modo specifico in un altro articolo nel nostro blog).
Infine bisogna tenere conto del contesto e del momento di mercato in cui si decide di vendere un immobile.
Una maggior offerta di immobili in confronto alla richiesta (e viceversa) avrà una grande influenza, come l’aumento e la diminuzione dei tassi d’interesse, la presenza più o meno di nuove costruzioni, la promulgazione di nuove leggi o la loro abrogazione (le varie norme sui bonus fiscali ne sono un classico esempio).
Tutto quello che ho provato in sintesi a rappresentare serve a far capire che la valutazione immobiliare non può essere improvvisata e tanto meno oggetto di un’analisi veloce, come spesso accade.
Il prezzo determinato sarà frutto di una scrupolosa analisi di documenti e fattori che rappresentano per un agente immobiliare un’enorme responsabilità, perché la valutazione immobiliare non è la semplice indicazione di un prezzo di vendita, ma rappresenta la migliore disponibilità economica del proprietario che intende vendere l’immobile ed allo stesso tempo anche il futuro investimento del prossimo acquirente.