Difformità urbanistica e catastale

Molte volte sentiamo parlare di difformità urbanistica, difformità catastale ed a volte di entrambe contemporaneamente. Ma sappiamo cosa sono e come si differenziano?

Per chi fa il mio lavoro (o comunque è preparato in materia) è molto semplice individuare questa differenza ma purtroppo il privato o semplice cliente non sempre ha gli strumenti conoscitivi per comprendere.

La cosa più grave inoltre è che questa differenza non venga adeguatamente spiegata ai proprietari che intendono vendere il proprio immobile, ossia la persona che corre più rischi in assoluto.

Infatti, quando un venditore vuole alienare il proprio immobile e si trova davanti al Notaio, gli viene fatto dichiarare, sotto la propria responsabilità, che l’immobile che si accinge a vendere è conforme urbanisticamente e catastalmente. Ma è sicuro di aver compreso il significato e quella responsabilità?

Parlando di conformità urbanistica, in ambito tecnico, si intende che quanto è stato fisicamente realizzato è stato costruito secondo un progetto autorizzato.

Quindi, tutti gli elementi che compongono l’edificio (stanze, porte, finestre ma anche superfici, altezze ecc …) devono corrispondere perfettamente a quanto riportato nel disegno del progetto concessionato. Un immobile quindi si può dire conforme solo se è stato costruito seguendo il progetto in modo corretto. La conformità non è un documento che viene rilasciato dal comune che ha autorizzato il progetto, ma è una dichiarazione per cui il venditore si assume la responsabilità.

L’unico modo per non avere questa responsabilità è richiedere ad un tecnico, dopo accurate indagini, di fare una certificazione e quindi assumendosi a sua volta quella responsabilità.

Parlando invece di conformità catastale, questa si verifica quando lo stato di fatto di un immobile corrisponde alla planimetria che è stata depositata in catasto (Agenzia delle Entrate) al fine di pagare le relative tasse.

Ogni qual volta viene fatta una modifica all’immobile deve essere aggiornata la planimetria catastale.

Ovviamente, la prima cosa che ci viene da pensare, è che solitamente vi sia corrispondenza tra la parte urbanistica e la parte catastale.

Purtroppo nel 90% dei casi, non è così. I motivi sono diversi, ma… sia per imperizia, sia per normative che si sono sovrapposte negli anni, condoni, o semplicemente dimenticanze… oggi ogni pratica andrebbe visionata con estrema attenzione.

Bisogna ricordarsi che la parte più esposta a rischio è la parte venditrice, perché è soggetta a responsabilità civili e penali, con risvolti che possono portare anche alla nullità dell’atto notarile sottoscritto.

Pertanto, senza entrare nel merito di singoli casi che qui sarebbero troppi e lunghi da spiegare, il consiglio principe per una vendita immobiliare è di verificare la presenza di eventuali difformità e qualora fossero riscontrate, farsi aiutare da un professionista di fiducia per individuare le soluzioni più corrette da adottare.

In una vendita immobiliare è sempre bene fare il primo passo nel modo corretto, solo così entrambe la parti in causa saranno tutelate e potranno procedere con una compravendita serena e priva di rischi.